一、美国房地产投资信托基金(REITs)的发展与启示（论文文献综述）
骆妍[1]（2021）在《国内数据中心REITs产品架构设计与模式选择研究》文中研究表明随着信息化时代的到来,网络数据量激增,极大地提高了对信息新型基础设施建设需求。2020年,国家首次明确了“新基建”的内涵,意图加快数据中心等新型基础设施建设进度,但数据中心企业面临融资难、项目投资大、资金运转周期长等问题,发展较为缓慢。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称REITs）是一种集合投资、分散风险且能产生稳定收益的金融工具,为不动产企业改变传统融资模式和降低杠杆率提供新的方向。2020年4月30日公募REITs政策出台,将新基建纳入基础设施REITs试点的重要方向,为解决新基建投融资问题,推进基础设施建设。受限于国内REITs制度不完善,尚未有标准化REITs产品发行,现存REITs产品流动性差、功能不足,在新基建建设需求的不断增加下,要加快发行产品架构合理、模式运行有效的数据中心REITs产品。考虑到国外数据中心REITs产品结构和模式较为成熟,本文着重对美国、新加坡两个具有代表性的国家发展数据中心REITs的实践进行梳理,以美国DLR和新加坡吉宝DC公司案例入手,总结国际市场发展数据中心REITs相关经验。结合国内REITs发展现有实践,研究国内数据中心发行REITs的意义和可行性,并对国内发展数据中心REITs存在的主要问题进行分析。通过对国内外REITs产品架构和模式的梳理与总结,研究设计适合国内发展数据中心REITs的产品架构和模式,并提出相关政策建议。经过本文分析,目前国内发展数据中心REITs应选择“公募基金+ABS”的产品架构,尽快推出数据中心REITs试点,同时以私募型数据中心REITs产品实践完善REITs市场。建议采用契约型组织形式、封闭型运作方式、公募型募集方式、权益型投资为主、合理收益分配的数据中心REITs产品模式,并通过税收安排、管理方式、信托登记制度等相关制度配套完善REITs产品运营模式。本文主要是通过在数据中心这个特殊底层资产选择的基础上进行REITs创新,完善REITs的相关研究。从实践出发,设计合理可行的数据中心REITs的产品架构和模式,希望能为数据中心企业发展助力,推进新基建建设。
屈雨薇[2]（2021）在《基础设施REITs定价研究 ——以上海广朔实业ABN为例》文中指出改革开放以来,我国基础设施投融资市场方兴未艾。然而,随着市场规模的持续扩张,投资乏力、增长缓慢的问题日益突出。基础设施投融资长期面临资本市场结构不合理、社会资本参与难度大、地方政府债务风险高等难题,亟待新兴金融工具出现,以拓宽融资渠道、丰富投资品种。基础设施REITs,应时而生。2020年,证监会和发改委先后发布通知和试行公告,正式启动基础设施领域公募REITs试点工作,迈出大力发展基础设施REITs市场的关键一步。随着越来越多的基建企业将基础设施REITs视为新型融资工具,该类产品的定价问题成为关注的热点。基础设施REITs普遍具有底层资产相对稳定、交易结构复杂、与股票市场相关性低的特征,其价值受利率风险、早偿风险、违约风险等因素影响,因而传统定价方法不适用于基础设施REITs产品的定价。通过文献梳理和理论探究,本文选取了基于蒙特卡罗模拟的期权调整利差法作为定价模型,并对上海广朔实业有限公司资产支持票据进行案例分析以验证模型的可行性。本研究表明,理论价值与实际结果差距甚微。因此,本文归纳总结出四个启示:第一,基础设施REITs改善投融资渠道,助力基建行业发展;第二,传统定价方法不适用于基础设施REITs产品的定价;第三,基于蒙特卡罗模拟的期权调整利差法能够综合考虑利率的期限结构、提前偿付风险以及基础资产现金流等各种影响因素,从而更加适用于基础设施REITs的定价;第四,基于蒙特卡罗模拟的期权调整利差法能够为未来公募REITs的定价提供借鉴。基于以上启示,为了基础设施REITs的长远发展,政府应制定税收支持政策,实现“税收中性”待遇;市场需完善市场准入机制,加强投资者宣传教育;同时,融资方和发行机构需培养专业化运营团队,提升基础设施资产运营能力。在基础设施REITs的定价方面,政府和市场需要完善顶层法律制度,建设REITs公开数据库,丰富定价手段以完善定价基础和定价理论。
解雨璋[3]（2021）在《房地产投资信托法律制度研究》文中研究说明房地产投资信托是集合投资人的资金通过信托投资公司,合伙企业等商业模式投资于房地产行业的特殊信托制度。相比股票和债券,房地产投资信托具有收益稳定、风险性低等优势。随着我国要逐步摆脱房地产投资单一化的发展模式,房地产投资信托不仅可以丰富房地产投资市场的种类,还可以依靠房地产市场带来可观的收入。但是我国目前的房地产投资信托制度并不完善,需要更权威的制度保障其发展。相比之下,美国房地产投资信托相关的法律规范较为成熟,香港地区、日本、新加坡的专有法律制度、配套设施的规定对我国发展自己房地产投资信托制度有重要的借鉴意义。所以,我国房地产投资信托的制度发展可以采用金融ABS发展模式,由国务院牵头制定专门的制度规定;在信托法中,重新定义《信托法》第二条信托财产移转的含义,强化谨慎投资义务的制度建设、放宽信托投资融资的管制;在税法中建立房地产投资信托的税收理论,为制度发展提供理论性的支持,避免信托投资重复征税、建立与普通投资不同的税收门槛、完善我国的反避税制度;证券法中完善公募与私募的投资限制,完善上市流通机制等,为我国发展房地产投资信托制度保驾护航。
赵旭[4]（2021）在《房地产投资信托基金法律问题研究》文中提出自二十世纪末至今,房地产投资信托基金（REITs）在全球如火如荼地发展,我国顺应国际潮流也引进了REITs。其最初源于“商事信托”的基本理念,该理念于十九世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿诞生。1960年,REITs在美国正式诞生。随后日本、新加坡等亚洲国家和地区借鉴美国,逐步引进了REITs。目前,美国是世界上REITs发展最成熟的国家,其发展经验值得各国借鉴。实质上,REITs属于产业投资基金的一种表现形式,也属于金融市场上新兴起的一种投融资工具,不仅可以盘活不动产市场的存量资产,而且为投资者创新了投资渠道,对于国民经济有着积极的调节作用。我国在引进REITs的过程中,发现现有的法律环境阻碍着REITs的顺利开展,存在着很多尚未解决的问题。本文基于我国现有法律框架,从REITs的概念界定出发,对REITs的法律特征、发展历程进行了梳理,通过对我国发展REITs过程中的存在的多头监管、税负过重、退出机制不健全三个具体问题进行论证与分析,并分别提出具有操作性的应对之策。本文主要包括五部分内容:第一章为房地产投资信托基金的绪论。本章从研究背景开始介绍,接着叙述了本文的研究意义;重点围绕着该基金的研究现状,不仅有国内的,还提及国外的;最后先对本文所采用的的研究方法进行释明,然后总结了本文的研究内容,以及本文有何创新和不足。第二章为对房地产投资信托基金法律理论的梳理。本章首先开始界定,该基金概念是什么,如何理解;其次对该基金的特征进行了梳理,以及该基金如何演化而来。第三章为我国房地产投资信托基金存在的法律问题。本章对我国该基金多头监管、税负过重和退出机制不健全三个问题分别进行了论证与分析。第四章为我国房地产投资信托基金问题的应对之策。本章根据前章中关于该基金的三个问题,分别提出了两条具有操作性的应对之策。最后为结语。本章对全文内容进行了总结与概括,并对我国该基金的发展提出希冀。希望本人的建议能为我国该基金的顺利推行提供指导意见,使得该基金在我国后续发展有制度保障。
周颖[5]（2020）在《苏宁云商房地产信托投资基金（REITs）运作模式案例研究》文中进行了进一步梳理近年来,我国网络零售规模不断扩大,增速跑赢社会消费品零售总额。2019年,全国网络零售达106324亿元,比上年增长16.5%,比社会消费品零售总额增速（8.0%）高8.5个百分点。实际上,早在2015年全国网络零售额（38085亿元）已经覆盖全年社会消费品零售总额的增加值（29034亿元）,这折射出一个重要信号:仅网络零售额就可以满足当年新增的社会消费品零售总额。在网络零售“增速跑赢”、“增加覆盖”的挤压态势下,传统零售是否还有增量空间?据统计,2019年我国一二三线城市零售物业空置率均突破6%的警戒线,其中三线城市商业空置体量为1089.2万平方米,空置率高达28%。传统零售业通过扩张线下门店抢占市场份额的运营模式被打破,线下流量遭遇线上堵截,加上昂贵的门店租金、人工成本等因素,传统零售陷入营收增长瓶颈和产能过剩的双重困境,形成大量门店资产沉淀,亟待实现“轻资产转型”。2016年,房地产信托投资基金（REITs）试点工作被纳入“十三五”规划纲要,REITs首次被视作鼓励房地产企业转型“轻资产运营”模式的重要渠道。2018年4月,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发[2018]30号）指出,加快培育和发展住房租赁市场,鼓励发行住房租赁资产证券化产品,我国REITs迎来发展窗口期。截至2019年底,国内REITs产品累计发行68只,发行规模为1402.81亿元。房地产信托投资基金（REITs）具有降低投资门槛、盘活企业资产、实现融资出表等优点,随着国内REITs市场初具规模,我国首支以商业物业租金为支持私募基金——“中信华夏苏宁云创资产支持证券”（简称“苏宁云商REITs”）应运而生。首先,本文从国外和国内两方面,对全球主要国家或地区REITs市场的发展现状、法律法规、税收制度整理归纳,再对国内REITs市场的主要政策及发展现状进行分析。其次,引入苏宁云商REITs案例,在对本案例的基本概况、参与主体、基础资产进行分析的基础上,从动因分析、运作模式、风险控制、具体影响四个方面分析。然后,总结苏宁云商REITs运作模式特点:优质标的增强收益稳定性、结构化设计进行信用增信、“股债结合”合理避税、双SPV规避风险、售后回租获得长期运营权五大结构亮点。最后,基于苏宁云商REITs案例展开思考。指出国内REITs市场存在立法缺失、租金回报率低、税负水平重等问题,提出对REITs设立环节减税、运营环节避免双重征税等具体建议。
熊隆凯[6]（2020）在《公租房REITs的运作风险管理研究 ——以安居集团为例》文中提出近年来,国家频频出台政策调控房价,为我国过热发展的房地产市场降温。公共租赁住房作为一种强调房地产居住属性的住房,是我国住房保障体系中的重要组成部分之一。公共租赁住房,是针对无房的大学毕业生、引进人才以及其他住房困难群体所提供的具有福利性质的住房。随着城市规模的发展和人口基数的增加,大中型城市对公租房的需求也在不断提高。在公租房建设的过程中,往往会因工程成本高、投资回报期长等因素面临一系列融资问题。房地产投资信托基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,其优势在于能够将不具备流动性的不动产转化为具有良好流动性的金融证券资产,能够吸收数额可观且分散的民间资本,将其参与到房地产项目投资之中,解决资金不足和资金的流转问题。房地产投资信托基金在我国房地产行业的良好发展为公租房解决融资问题提供了新的思路。2018年12月14日,深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划首期产品在深交所顺利挂牌,是我国首单以公共租赁住房作为底层资产的REITs产品,为REITs在国内公租房领域的运用提供了示范。由于国内REITs发展尚不成熟,该产品也存在着一定风险问题。本文运用案例分析法,对深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划的运作模式进行梳理,剖析案例中存在的运作风险,对案例中采用的风险防控措施进行分析,揭示安居集团的风险管理效果。本文经过研究发现,安居集团REITs采用的风险防控措施对项目风险防控效果总体表现较好,能够有效规避道德风险和信用评级可能下降的风险,但与目前国内市面上的REITs产品相似,不能有效地规避连带责任风险。同时,公租房REITs的低回报率虽然降低了融资成本,但也显示出了低回报难以覆盖所需支付利息的问题。若想使REITs能够进一步运用于公租房领域,还需要重点考虑解决连带责任风险和偿债风险等问题。针对这些问题,本文也提出了相应的建议,通过进一步规范REITs的风险隔离结构、引入第三方物业管理机构以及加大财政补贴并补充政策支持政策为公租房REITs提供更好的发展环境,希望能为其他想要通过REITs形式募集资金的公租房项目提供参考。
杨春雷[7]（2020）在《苏宁易购转型过程中实施REITs的绩效评价》文中指出我国当前正处在计划经济向市场经济转变的关键时期,房地产投资信托基金（REITs）这种新型融资模式在金融市场的变革中应运而生,它的出现目的在于为金融市场注入新的活力,实现对我国金融资源的合理配置与整合,更好地推动我国实体经济发展。零售企业也应当顺应市场经济发展的潮流,适时调整企业的发展战略。伴随电子商务和互联网技术的发展,居民消费方式正在转型升级,零售行业在经历了快速发展的时代,享受到了垄断行业的红利后,传统的发展模式出现了很多弊端。所以对于零售商来说,在战略转型的过程中寻找新的融资方式来促进企业的发展已经非常紧迫。而REITs这一种新型融资模式的出现,为拥有着大量门店的零售商带来了新的发展契机。本文运用理论与案例相结合的研究方法,以REITs这种融资模式作为出发点,首先,在理论支撑方面,全面梳理和总结了国内外关于REITs的研究成果,为案例分析部分提供理论依据;在市场环境方面,从我国零售行业的整体水平分析,找到现阶段零售行业的发展壁垒,总结出在实施REITs后对零售行业的影响。接着深入剖析苏宁易购实施REITs的前因后果,从实施动因出发,介绍其各参与主体、具体操作方法、运作流程。随后,重点分析苏宁易购实施REITs前后,企业的财务绩效和市场绩效有哪些变化。分别运用因子分析法和事件研究法对苏宁易购实施REITs前后的财务绩效和市场绩效进行研究,透过数据探讨零售企业向轻资产运营模式转型的过程中实施REITs对企业所造成的影响。本案例得出的结论是苏宁易购实施REITs给企业的经营发展带来一系列正向作用。实施REITs这种融资方式能够提升企业绩效,缓解企业的财务压力,提升了企业的经营效率;在零售市场由增量市场逐渐转变为存量市场的大趋势下,能够加速零售企业向轻资产运营的模式转型,使企业可以把发展重心转移到运营管理上,更加适应现代零售业的发展理念;开拓了融资途径,减轻了融资负担,增加了企业在融资方式的选择性。REITs在一个零售行业中的破冰发展,为处在行业变革中的企业指明了新的融资方向,加快了零售商向轻资产运营模式的转变。
赵梦迪[8]（2020）在《房地产投资信托基金的收益影响因素研究 ——基于新加坡REITs市场的分析》文中提出回望中国市场,房地产行业作为国民经济的支柱产业,在过去的二十余年间,实现了迅猛的发展,为经济的持续增长做出了巨大贡献。与此同时,伴随着2016年底以来层层加码的房地产调控政策,房地产行业在经济新常态及结构转型的背景下也面临着重要转型期。作为资金密集型行业,房地产业对金融的依赖性较强,在保障国内经济稳定运行、推动经济转型与金融体系改革的过程中,改善房地产信贷渠道单一、发展多元化融资成为政策研究的主要方向。近年来,国内资产证券化逐渐成为房地产金融的新亮点,各类证券化模式蓬勃发展。房地产投资信托基金作为一种较为成熟的房地产投融资模式,不仅是国际上极具代表性的房地产金融创新工具,也将成为未来中国房地产金融发展的重要方向。本文以房地产投资信托基金的收益影响因素为分析视角,在对全球特别是新加坡房地产投资信托基金的发展概况及特点的总结分析基础上,对影响房地产投资信托基金收益的因素进行分析,从微观和宏观两个角度建立收益影响因素的指标体系,利用新加坡市场的相关数据,选用向量自回归模型展开实证分析,并通过方差分解和脉冲响应分析,揭示上述因素对房地产投资信托基金收益的影响程度和作用机制,进而基于研究结果对中国发展房地产投资信托基金提出相应的建议。研究结果表明,房地产投资信托基金的收益并不受单一的因素所决定,而是由宏观和微观层面的多种因素共同作用的结果,其中,通货膨胀率、房地产价格波动和房地产证券市场表现对基金收益的影响相对较大。根据对房地产投资信托基金的发展现状和收益分析,本文认为,无论是从房地产行业的可持续发展还是从改善金融市场结构的角度考虑,在中国发展房地产投资信托基金都有着较强的可行性和发展潜力。而鉴于中国当前房地产投资信托基金存在的属性不明、与房价之间的关系存在认知误区,以及市场上对其收益认识还不充分等问题,仍需要从应对机制、市场建设、资本市场稳定性和相关法规政策等多方面进行引导。
张骕丽[9]（2020）在《阳光城REITs融资的动因及经济后果研究》文中研究指明融资对于房地产企业来说是重中之重的问题,但长期以来,中国的房地产企业出现融资渠道单一、银行贷款占资金比例远远高于国际标准等问题。与其它行业对比,房地产行业的投资门槛比较高,中小投资者很难进入,这使得场内资金供需不平衡。近年来,随着国家“去杠杆化”的呼吁,房地产企业从银行获取资金也受到了种种限制,这给中国的金融体系带来了潜在隐患。因此,房地产企业融资方式的创新迫在眉睫。房地产投资信托基金,作为一种新兴的融资方式,不仅能够盘活房地产企业存量资产,而且能够降低企业融资成本,缓解企业因融资难带来的问题。发展房地产投资信托基金的呼声始于2002年。2015年开始,国家相继出台租售并举、租购同权的政策,大力推动住房改革的落地,金融产品创新等巨大支持力度让房地产企业迎来发展契机。本文采用文献分析法和案例分析法。首先,结合委托代理理论、破产隔离理论和增信措施理论,从介绍REITs相关概念入手,对我国房地产企业融资现状进行小结。其次,介绍阳光城应用REITs融资的案例。再者,分析阳光城发行REITs专项计划。从专项计划项目特点、融资动因、项目存在风险以及相对应措施方面、经济后果四个方面进行分析。最后,通过对我国房地产企业融资现状进行研究,结合阳光城案例,本文得出结论:第一,随着国家大力推动住房改革的落地,住房租赁的金融产品创新推动了REITs的快速发展,房地产投资信托基金发展前景广阔,有望成为房地产行业融资的重要手段。第二、阳光城作为高速发展中的民营房企,面临着资金需求大、短期偿债压力大等问题,积极采用有别于传统融资渠道的REITs,在一定程度上缓解了企业融资渠道单一、企业负债率高、依赖银行贷款等传统融资的困境。除此之外,吸引了潜在投资者、树立了良好的市场形象,为企业的发展带来活力。选取优质的碧云国际长租公寓系列作为底层资产,这类优质的公寓在国内并不多见,在推广性方面存在一定不足,但此次专项计划具有符合国家政策、多角度提升信用等级、实现了破产隔离、以及专业团队支持等项目特点,“信托+资产管理专项计划”、“储架发行”和“分期发行”等优点,为我国其他房地产企业发行REITs具有正向的借鉴意义,为公募REITs时代的早日到来起到了推动作用。
刘思利[10]（2020）在《商业地产类REITs项目研究 ——以A商业地产项目为例》文中进行了进一步梳理最近十年我国房地产行业经历了过山车般爆发式增长,实体经济脱实向虚现象越发明显。在“炒房热”现象日益严重的情况下,相关部门为了防范化解系统性金融风险,降低房地产出现泡沫的可能性,逐渐出台紧缩的房地产信贷调节政策,限制了开发商通过银行业取得借款。在我国对于房地产开发商来讲,银行贷款是融资的主要渠道,但在目前的房地产调控政策下,开发商正在寻求新的融资方式,房地产投资信托基金（REITs）应运而生。众多地产项目中,商业地产近年发展迅速,在市场占据了较大规模,且投资回报率高、风险比较低,因此吸引了广大开发商和投资者的。A商业集团REITs发行是我国最典型的REITs发行案例。因此,本文选取A商业集团REITs作为案例,梳理其作为中国第一支在境外上市REITs背后的发行过程、运作模式。基于对案例的分析,探究A商业地产REITs发行的成功经验以及可以借鉴的不足之处,并对A商业集团REITs发行提出建议。本文希望通过对A商业地产REITs发行的案例,为我国商业地产REITs项目的发行以及底层资产的运营给出一些经验建议,进而在国内更好的发挥REITs在改善房地产开发商融资结构的作用,助力防范化解系统性金融风险,希望能够给相关监管部分提出借鉴意见,促进我国房地产行业朝着安全、稳健的方向发展。
二、美国房地产投资信托基金(REITs)的发展与启示（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、美国房地产投资信托基金(REITs)的发展与启示（论文提纲范文）
（1）国内数据中心REITs产品架构设计与模式选择研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景和意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 国外文献综述 |
| 1.2.2 国内文献综述 |
| 1.2.3 国内外文献评述 |
| 1.3 研究内容、方法和技术路线 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.3.3 技术路线 |
| 1.4 创新点和不足之处 |
| 第2章 基本概念及相关理论介绍 |
| 2.1 REITs的定义和分类 |
| 2.1.1 REITs定义 |
| 2.1.2 REITs分类 |
| 2.1.3 基础设施REITs定义 |
| 2.1.4 基础设施REITs特点 |
| 2.2 数据中心REITs的定义与特征 |
| 2.3 相关理论介绍 |
| 2.3.1 风险隔离原理 |
| 2.3.2 资产重组原理 |
| 2.3.3 信用增级原理 |
| 第3章 数据中心REITs的国际发展经验借鉴 |
| 3.1 美国数据中心REITs分析 |
| 3.1.1 美国数据中心REITs的发展 |
| 3.1.2 美国DLR案例分析 |
| 3.2 新加坡数据中心REITs分析 |
| 3.2.1 新加坡数据中心REITs的发展 |
| 3.2.2 新加坡吉宝DC REIT案例分析 |
| 3.3 美国、新加坡数据中心REITs的比较 |
| 第4章 国内数据中心REITs分析及存在的问题 |
| 4.1 国内REITs发展现状分析 |
| 4.2 国内数据中心REITs分析 |
| 4.2.1 数据中心行业分析 |
| 4.2.2 国内数据中心REITs发展探索 |
| 4.3 国内数据中心REITs存在的问题 |
| 4.3.1 相关法律缺位 |
| 4.3.2 税收问题难以解决 |
| 4.3.3 REITs权益属性不突出 |
| 4.3.4 行业情况复杂 |
| 4.3.5 金融市场不完善 |
| 第5章 国内数据中心REITs产品架构设计 |
| 5.1 国外数据中心REITs产品架构分析 |
| 5.1.1 美国数据中心REITs产品架构 |
| 5.1.2 新加坡数据中心REITs产品架构 |
| 5.2 国内数据中心REITs产品架构的探索和创新 |
| 5.3 国内数据中心REITs产品架构设计和选择 |
| 5.3.1 私募型数据中心REITs产品架构设计 |
| 5.3.2 公募型数据中心REITs产品架构设计 |
| 5.3.3 国内数据中心REITs产品架构的选择 |
| 第6章 国内数据中心REITs适用的产品模式 |
| 6.1 国外数据中心REITs产品模式梳理与概述 |
| 6.2 国内数据中心REITs产品模式创新与选择 |
| 6.2.1 国内数据中心REITs产品模式核心设计 |
| 6.2.2 数据中心REITs产品模式相关制度建议 |
| 第7章 结论和建议 |
| 7.1 结论 |
| 7.2 建议 |
| 7.2.1 完善法律法规支撑 |
| 7.2.2 .明确REITs税收优惠制度 |
| 7.2.3 优化REITs产品架构 |
| 7.2.4 强化细项政策配套 |
| 7.2.5 推进专项监管服务 |
| 7.2.6 打造专业管理团队 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（2）基础设施REITs定价研究 ——以上海广朔实业ABN为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景与研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 国外相关文献 |
| 1.2.2 国内相关文献 |
| 1.2.3 文献述评 |
| 1.3 研究思路和主要内容 |
| 1.4 创新点与不足 |
| 第二章 基础设施REITs概述 |
| 2.1 基础设施REITs的产生背景 |
| 2.1.1 基础设施资产已进入存量时代 |
| 2.1.2 基础设施仍有较大投资需求 |
| 2.1.3 基础设施投融资面临诸多制约 |
| 2.2 基础设施REITs的意义 |
| 2.3 基础设施REITs的特征 |
| 2.3.1 底层资产现金流稳定 |
| 2.3.2 交易结构复杂 |
| 2.3.3 风险波动性小,与股票市场相关性低 |
| 第三章 基础设施REITs定价模型 |
| 3.1 定价思路 |
| 3.2 影响因素 |
| 3.2.1 违约风险 |
| 3.2.2 提前偿付 |
| 3.2.3 利率变化 |
| 3.2.4 偿还期限 |
| 3.3 定价方法比较 |
| 3.3.1 静态现金流折现法 |
| 3.3.2 静态利差法 |
| 3.3.3 期权调整利差法 |
| 3.3.4 蒙特卡罗模拟法 |
| 3.4 基础设施REITs定价模型选取 |
| 3.4.1 利率期限结构预测 |
| 3.4.2 提前偿付率模型 |
| 第四章 案例介绍:上海广朔实业有限公司2019 年第一期光证资产支持票据 |
| 4.1 基本情况 |
| 4.1.1 主要参与机构 |
| 4.1.2 发起机构介绍 |
| 4.1.3 项目公司介绍 |
| 4.2 交易结构 |
| 4.2.1 专项计划交易结构 |
| 4.2.2 票据交易结构 |
| 4.3 增信措施 |
| 4.3.1 内部增信 |
| 4.3.2 外部增信 |
| 4.4 基础资产 |
| 4.4.1 基础资产基本情况 |
| 4.4.2 资产现金流产生机制 |
| 第五章 案例定价分析 |
| 5.1 案例定价方案 |
| 5.2 案例定价过程 |
| 5.2.1 未来现金流预测 |
| 5.2.2 提前偿付率计算 |
| 5.2.3 预测未来基准利率 |
| 5.2.4 预测期权调整利差 |
| 5.2.5 确定发行规模 |
| 5.2.6 计算票面利率 |
| 5.3 定价结果分析 |
| 第六章 启示与建议 |
| 6.1 案例启示 |
| 6.2 政策建议 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（3）房地产投资信托法律制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 引言 |
| 选题背景及意义 |
| 研究现状 |
| 选题研究基本思路 |
| 第一章 房地产投资信托制度基本原理 |
| 第一节 房地产投资信托的基本概念与起源 |
| 一、房地产投资信托基本概念 |
| 二、房地产投资信托的起源 |
| 第二节 房地产投资信托的分类 |
| 一、权益型、抵押型、混合型 |
| 二、契约型、公司型、有限合伙型 |
| 第三节 房地产投资信托与其他投资工具的区别 |
| 一、与直接投资房地产的区别 |
| 二、与投资股票的区别 |
| 三、与投资债券的区别 |
| 第二章 我国现阶段房地产投资信托法律制度分析 |
| 第一节 我国房地产投资信托法律制度发展历程及现状 |
| 一、我国房地产投资信托发展历程 |
| 二、我国现阶段与房地产投资信托有关的法律法规 |
| 第二节 房地产投资信托基本法律制度的缺陷 |
| 一、信托法律规范不完善 |
| 二、缺乏成熟的房地产投资信托专项立法 |
| 第三节 我国房地产投资信托配套制度匮乏 |
| 一、证券法法律规制不足 |
| 二、税法规定缺乏对房地产投资信托的支持 |
| 第三章 房地产投资信托法律制度的域外观察及启示 |
| 第一节 美国房地产投资信托法律制度 |
| 一、美国房地产投资信托现行法律制度规定 |
| 二、美国房地产投资信托制度的法律框架 |
| 第二节 日本房地产投资信托法律制度 |
| 一、日本房地产投资信托法律规定 |
| 二、日本房地产投资信托重要的规范机制 |
| 第三节 新加坡房地产投资信托法律制度 |
| 一、新加坡房地产投资信托现行法律制度规定 |
| 二、新加坡房地产投资信托重要的制度规范 |
| 第四节 香港地区房地产投资信托法律制度 |
| 一、香港地区房地产投资信托法律制度规定 |
| 二、香港地区房地产投资信托主要的立法规范内容 |
| 第五节 域外房地产投资信托法律制度对我国的启示 |
| 一、专项法律法规的制度优势 |
| 二、配套法律制度的效率优势 |
| 第四章 完善我国房地产投资信托法律制度的建议 |
| 第一节 完善我国房地产投资信托基本法律制度 |
| 一、完善我国房地产投资信托专项制度 |
| 二、完善我国信托法律制度 |
| 第二节 完善房地产投资信托配套法律制度 |
| 一、完善我国房地产投资信托税收法律制度 |
| 二、完善我国房地产投资信托证券法律制度 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 附录:攻读学位期间发表的学术论文目录 |
| 致谢 |
（4）房地产投资信托基金法律问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景与意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 国内研究现状 |
| 1.2.2 国外研究现状 |
| 1.3 研究内容与方法 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.4 研究创新与不足 |
| 1.4.1 研究创新 |
| 1.4.2 研究不足 |
| 第二章 房地产投资信托基金概述 |
| 2.1 房地产投资信托基金的界定 |
| 2.1.1 房地产投资信托基金的内涵 |
| 2.1.2 房地产投资信托基金的分类 |
| 2.2 房地产投资信托基金的特征 |
| 2.2.1 房地产投资信托基金属于一种产业投资基金 |
| 2.2.2 房地产投资信托基金具有调整不动产市场的功能 |
| 2.2.3 房地产投资信托基金产品通常有税收优惠政策 |
| 2.2.4 房地产投资信托基金的参与主体范围广 |
| 2.2.5 房地产投资信托基金的种类广泛 |
| 2.2.6 房地产投资信托基金信息披露较严格 |
| 2.3 房地产投资信托基金的发展历程 |
| 2.3.1 房地产投资信托基金萌芽阶段(1860s到 1960s) |
| 2.3.2 房地产投资信托基金初步发展阶段(1960s到 1980s) |
| 2.3.3 房地产投资信托基金迅速发展阶段(1980s至今) |
| 第三章 我国房地产投资信托基金存在的法律问题 |
| 3.1 房地产投资信托基金多头监管 |
| 3.2 房地产投资信托基金税负过重 |
| 3.2.1 资产过户环节 |
| 3.2.2 股权转让环节 |
| 3.2.3 资产运营环节 |
| 3.2.4 项目退出环节 |
| 3.3 房地产投资信托基金退出机制不健全 |
| 第四章 房地产投资信托基金问题的应对之策 |
| 4.1 房地产投资信托基金多头监管的应对之策 |
| 4.1.1 合并银保监会和证监会两个监管机构 |
| 4.1.2 出台房地产投资信托基金新监管标准 |
| 4.2 房地产投资信托基金税负过重的应对之策 |
| 4.2.1 出台房地产投资信托基金税法条例 |
| 4.2.2 创新房地产投资信托基金交易结构 |
| 4.3 房地产投资信托基金退出机制不健全的应对之策 |
| 4.3.1 健全房地产投资信托基金退出机制 |
| 4.3.2 简化房地产投资信托基金退出程序 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（5）苏宁云商房地产信托投资基金（REITs）运作模式案例研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 选题背景及意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 选题意义 |
| 1.2 国内外研究现状 |
| 1.2.1 运作模式的相关研究 |
| 1.2.2 经营绩效的相关研究 |
| 1.2.3 风险控制的相关研究 |
| 1.2.4 国内外研究综述评价 |
| 1.3 研究内容及方法 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.4 创新与不足 |
| 1.4.1 创新点 |
| 1.4.2 不足点 |
| 第2章 REITs的理论基础与发展现状 |
| 2.1 REITs的概要 |
| 2.1.1 REITs的起源 |
| 2.1.2 REITs的分类 |
| 2.1.3 运作模式分类 |
| 2.2 REITs的理论基础 |
| 2.2.1 契约理论 |
| 2.2.2 优序融资理论 |
| 2.2.3 资产证券化理论 |
| 2.3 国外REITs的发展 |
| 2.3.1 美国REITs市场 |
| 2.3.2 日本REITs市场 |
| 2.3.3 新加坡REITs市场 |
| 2.4 国内REITs的探索 |
| 2.5 国内外REITs的比较 |
| 第3章 苏宁云商REITs的案例介绍 |
| 3.1 相关参与主体情况 |
| 3.1.1 发起人 |
| 3.1.2 其他参与主体 |
| 3.2 基础资产情况 |
| 3.2.1 优先债收益权 |
| 3.2.2 私募基金份额 |
| 3.3 投资运作过程 |
| 第4章 苏宁云商REITs的案例分析 |
| 4.1 REITs动因分析 |
| 4.1.1 传统零售发展遭遇瓶颈 |
| 4.1.2 苏宁云商经营面临问题 |
| 4.1.3 苏宁云商物业资产沉淀 |
| 4.1.4 基于优序融资理论选择 |
| 4.2 运作模式分析 |
| 4.2.1 优质标的增强收益稳定性 |
| 4.2.2 结构化设计进行信用增信 |
| 4.2.3 “SPV1+SPV2”设计创新 |
| 4.2.4 “股债结合”进行合理避税 |
| 4.2.5 售后回租获得长期运营权 |
| 4.3 风险控制分析 |
| 4.3.1 外部风险控制 |
| 4.3.2 内部风险控制 |
| 4.4 对财务指标的影响分析 |
| 4.4.1 对现金流量的影响 |
| 4.4.2 对偿债能力的影响 |
| 4.4.3 对盈利能力的影响 |
| 第5章 我国REITs存在问题与相关建议 |
| 5.1 存在问题 |
| 5.1.1 配套法律不健全 |
| 5.1.2 税负水平高压力 |
| 5.1.3 租金回报率过低 |
| 5.1.4 监管机制不健全 |
| 5.2 相关建议 |
| 5.2.1 建立健全REITs专项立法 |
| 5.2.2 适当降低REITs税负水平 |
| 5.2.3 构建监管体制和自律体系 |
| 5.2.4 推行封闭式契约型产业基金模式 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简历 |
（6）公租房REITs的运作风险管理研究 ——以安居集团为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景 |
| 1.2 研究目的 |
| 1.3 研究意义 |
| 1.3.1 理论意义 |
| 1.3.2 现实意义 |
| 1.4 研究思路及内容 |
| 1.4.1 研究方法 |
| 1.4.2 研究内容 |
| 1.5 本文创新与不足 |
| 2 理论基础及文献综述 |
| 2.1 理论基础 |
| 2.1.1 REITs概述 |
| 2.1.2 风险隔离机制 |
| 2.2 文献综述 |
| 2.2.1 REITs发展现状的研究 |
| 2.2.2 对REITs风险的研究 |
| 2.2.3 REITs运用于公租房领域的研究 |
| 2.2.4 文献评述 |
| 3 安居集团REITs案例介绍 |
| 3.1 案例背景 |
| 3.2 安居集团REITs基本情况介绍 |
| 3.2.1 案例基本情况 |
| 3.2.2 案例主要参与方 |
| 3.2.3 标的物业简介 |
| 3.2.4 案例运作模式介绍 |
| 4 安居集团REITs运作风险及管理分析 |
| 4.1 安居集团REITs运作风险识别 |
| 4.1.1 专项计划准备阶段及发行过程中的风险 |
| 4.1.2 专项计划发行后的风险 |
| 4.2 安居集团REITs的风险管理分析 |
| 4.2.1 已识别风险防控措施的分析 |
| 4.2.2 对风险防控存在的问题分析 |
| 5 我国公租房REITs发展建议与启示 |
| 5.1 建议 |
| 5.1.1 优化破产隔离机制 |
| 5.1.2 引入第三方物业管理机构 |
| 5.1.3 考虑将公租房配套设施纳入基础资产 |
| 5.1.4 考虑公募化发行公租房REITs |
| 5.2 启示 |
| 6 结论 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（7）苏宁易购转型过程中实施REITs的绩效评价（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 研究背景和意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 REITs的研究 |
| 1.2.2 企业轻资产运营的研究 |
| 1.2.3 REITs融资对绩效影响的研究 |
| 1.2.4 文献评述 |
| 1.3 研究内容和方法 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.4 论文思路和框架 |
| 1.4.1 论文思路 |
| 1.4.2 论文框架 |
| 1.5 本文的创新点 |
| 第2章 相关概念与基本理论 |
| 2.1 REITs相关概念 |
| 2.1.1 REITs的分类 |
| 2.1.2 REITs的参与主体 |
| 2.1.3 REITs的操作流程 |
| 2.2 公司绩效概述 |
| 2.2.1 公司绩效的概念 |
| 2.2.2 公司绩效的评价方法 |
| 2.3 REITs的理论基础 |
| 2.3.1 委托代理理论 |
| 2.3.2 契约理论 |
| 2.3.3 优序融资理论 |
| 第3章 零售行业面对的困境以及实施REITs的必要性分析 |
| 3.1 目前零售行业整体发展水平 |
| 3.1.1 整体规模保持平稳增长 |
| 3.1.2 电商渗透持续扩大 |
| 3.1.3 线上线下联系更紧密 |
| 3.2 桎梏零售行业发展的因素 |
| 3.2.1 行业整体增速出现下滑 |
| 3.2.2 实体零售店作用日渐式微 |
| 3.2.3 融资模式单一造成现金流压力大 |
| 3.3 我国零售行业实施REITs的必要性 |
| 第4章 苏宁易购实施REITs案例概况 |
| 4.1 苏宁易购公司简介 |
| 4.2 苏宁易购实施REITs的动因 |
| 4.2.1 顺应市场的发展 |
| 4.2.2 扩大企业融资规模 |
| 4.2.3 战略转型的需要 |
| 4.3 苏宁易购实施REITs的操作流程 |
| 4.3.1 苏宁易购REITs的参与主体 |
| 4.3.2 苏宁易购REITs的操作方案 |
| 4.4 苏宁易购REITs运作模式优势总结 |
| 4.4.1 层次分明的结构化设计 |
| 4.4.2 可观的租金收入保障收益 |
| 4.4.3 把握长期运营权 |
| 第5章 苏宁易购实施REITs后的绩效评价 |
| 5.1 苏宁易购实施REITs后的财务绩效评价 |
| 5.1.1 因子分析法体系构建的原则 |
| 5.1.2 基于因子分析法体系的构建 |
| 5.1.3 因子分析的过程 |
| 5.1.4 财务绩效的评价结果 |
| 5.2 苏宁易购实施REITs后的市场绩效评价 |
| 5.2.1 事件日的选取 |
| 5.2.2 确定窗口期和估计期 |
| 5.2.3 事件研究法的计算过程 |
| 5.2.4 市场绩效的评价结果 |
| 第6章 研究结论与启示 |
| 6.1 研究结论 |
| 6.2 研究启示 |
| 参考文献 |
| 个人简历 攻读学位期间发表的学术论文 |
| 致谢 |
（8）房地产投资信托基金的收益影响因素研究 ——基于新加坡REITs市场的分析（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 选题背景及研究意义 |
| 第二节 研究内容及方法 |
| 一、研究内容 |
| 二、研究方法 |
| 第三节 主要创新点及不足 |
| 一、主要创新点 |
| 二、不足之处 |
| 第二章 理论基础及文献综述 |
| 第一节 理论基础 |
| 一、REITs与宏观理论基础 |
| 二、REITs与微观理论基础 |
| 第二节 文献回顾 |
| 一、全球REITs发展综述 |
| 二、中国REITs发展综述 |
| 三、REITs在新加坡的发展及对中国REITs的参考价值综述 |
| 四、REITs收益影响因素研究综述 |
| 五、综述小结 |
| 第三章 REITs及其在中国的发展 |
| 第一节 REITs的发展特点 |
| 第二节 REITs在中国的发展概况 |
| 第三节 REITs对中国经济发展的意义 |
| 第四章 新加坡REITs发展及其借鉴意义 |
| 第一节 新加坡REITs的发展概况 |
| 一、新加坡REITs的发展历程 |
| 二、新加坡REITs的结构 |
| 三、新加坡REITs的收益表现 |
| 第二节 新加坡REITs得以繁荣发展的推动因素 |
| 一、完善的管理模式 |
| 二、行之有效的监管框架 |
| 三、优惠的税收框架 |
| 四、全球化的房地产投资 |
| 五、有竞争力的收益表现 |
| 第三节 新加坡REITs发展对中国的借鉴意义 |
| 一、相似的房地产制度环境 |
| 二、均强调政府调控的作用 |
| 三、新加坡REITs模式应用于中国的可行性 |
| 第五章 新加坡REITs投资收益影响因素的实证分析 |
| 第一节 REITs投资收益影响因素的选择 |
| 一、宏观经济因素对REITs收益的影响 |
| 二、微观市场因素对REITs收益的影响 |
| 第二节 模型、数据及样本 |
| 一、模型的设定 |
| 二、数据来源与样本采集 |
| 三、描述性统计分析 |
| 第三节 实证检验结果及分析 |
| 一、ADF单位根检验 |
| 二、Johansen协整检验 |
| 三、VAR模型建立及最优滞后阶数确定 |
| 四、VAR模型平稳性检验 |
| 五、方差分解 |
| 六、脉冲响应函数 |
| 第四节 实证结论 |
| 第六章 研究结论及启示 |
| 第一节 研究结论 |
| 第二节 发展中国REITs的启示 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 个人简历 |
（9）阳光城REITs融资的动因及经济后果研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 引言 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 REITs融资发展模式 |
| 1.2.2 REITs融资动因的研究 |
| 1.2.3 REITs融资对经营绩效的影响 |
| 1.2.4 REITs融资风险及法律、税收研究 |
| 1.2.5 文献述评 |
| 1.3 研究思路和方法 |
| 1.3.1 研究思路 |
| 1.3.2 研究方法 |
| 1.4 本文基本框架 |
| 1.5 研究的特色与创新之处 |
| (1)研究内容上的创新 |
| (2)研究视角上创新 |
| 2 相关概念和理论基础 |
| 2.1 相关概念 |
| 2.1.1 REITs概念及分类 |
| 2.1.2 REITs基本要素 |
| 2.2 REITs理论基础 |
| 2.2.1 委托代理理论 |
| 2.2.2 破产隔离理论 |
| 2.2.3 增信措施理论 |
| 3 我国房地产企业融资现状 |
| 3.1 我国房地产企业的融资特点 |
| 3.1.1 资金需求大,负债率偏高 |
| 3.1.2 融资渠道单一,依赖银行贷款 |
| 3.1.3 国家加强管控,政策愈加严厉 |
| 3.2 REITs发展历程 |
| 3.2.1 REITs相关政策 |
| 3.2.2 REITs的优势 |
| 4 阳光城REITs融资案例介绍 |
| 4.1 阳光城集团简介 |
| 4.2 阳光城REITs融资的流程 |
| 4.2.1 阳光城REITs主要参与人 |
| 4.2.2 阳光城REITs专项计划操作方案 |
| 4.2.3 基础资产概况 |
| 5 阳光城实施REITs融资的案例分析 |
| 5.1 阳光城REITs专项计划项目特点 |
| 5.1.1 符合国家政策 |
| 5.1.2 全面提升信用等级 |
| 5.1.3 非常优质的底层资产 |
| 5.1.4 专业团队为专项计划提供保障 |
| 5.1.5 实现真正意义上的破产隔离 |
| 5.2 阳光城实施REITs融资的动因 |
| 5.2.1 国家政策大力支持 |
| 5.2.2 盈利能力不足,存在大量融资需求 |
| 5.2.3 融资方式依赖传统融资渠道 |
| 5.2.4 符合企业战略,推动长租公寓布局 |
| 5.3 阳光城REITs专项计划主要风险及防范措施 |
| 5.3.1 底层资产租金下降或者逾期违约风险及防范措施 |
| 5.3.2 项目主体破产风险及防范措施 |
| 5.3.3 项目参与人尽职履约风险及防范措施 |
| 5.4 阳光城REITs专项计划融资经济后果分析 |
| 5.4.1 增加现金流,提高融资效率 |
| 5.4.2 盈利、偿债、营运财务指标良好 |
| 5.4.3 市场反应良好,提升企业形象 |
| 5.4.4 多种增信措施降低风险,吸引潜在投资者 |
| 5.4.5 项目多种优势,助力房企发行REITs |
| 6 研究结论、启示及不足 |
| 6.1 研究结论 |
| 6.2 启示 |
| 6.2.1 REITs融资优于传统融资方式 |
| 6.2.2 风险隔离是REITs的关键 |
| 6.2.3 REITs融资推动企业战略实施 |
| 6.2.4 REITs引起正向财务效应 |
| 6.2.5 REITs使得企业市场表现良好 |
| 6.3 研究不足 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（10）商业地产类REITs项目研究 ——以A商业地产项目为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 研究背景及研究意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 REITs融资的应用模式 |
| 1.2.2 REITs融资相关的法律法规 |
| 1.2.3 REITs融资效果的研究 |
| 1.3 研究方法与内容 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 研究内容 |
| 1.4 研究创新点与局限性 |
| 2 相关理论基础 |
| 2.1 REITs概述 |
| 2.2 商业地产REITs的运作流程 |
| 2.3 房地产投资信托基金融资的理论基础 |
| 2.3.1 委托代理理论 |
| 2.3.2 契约理论 |
| 3 我国商业地产REITs的现状 |
| 3.1 我国商业地产现状 |
| 3.1.1 从资产负债率看:我国房地产企业实质资产负债率仍处于上升趋势中 |
| 3.1.2 从主营业务造血能力看:房企整体经营现金流累计呈现净流出状态 |
| 3.1.3 从筹资依赖度看:房地产企业利用筹资创造现金的能力较弱 |
| 3.2 我国商业地产REITs融资的必要性 |
| 3.2.1 解决房地产企业融资困境 |
| 3.2.2 促进房地产行业健康发展 |
| 3.2.3 为投资者提供多元化的投资渠道 |
| 3.2.4 优化房企的资产负债结构 |
| 3.3 我国商业地产REITs融资的障碍 |
| 3.3.1 税制不完善阻碍发展 |
| 3.3.2 税收负担过重与重复课税并存 |
| 3.3.3 国际成熟REITs市场税收政策对比 |
| 4 REITs在 A商业地产项目案例介绍 |
| 4.1 案例背景 |
| 4.1.1 A商业地产融资渠道受限 |
| 4.1.2 A商业地产陷入财务危机 |
| 4.1.3 A商业地产进行资产重组 |
| 4.2 A商业地产项目资产支持的专项计划 |
| 4.2.1 A商业地产项目介绍 |
| 4.2.2 产品要素及主要参与方 |
| 4.2.3 A商业地产创新融资渠道 |
| 4.2.4 A商业地产REITs融资模式优化 |
| 4.2.5 A商业地产的产权结构 |
| 4.3 效果与风险 |
| 4.3.1 房地产行业的系统性风险 |
| 4.3.2 物业经营的不确定性风险 |
| 4.3.3 与A投资的代理问题 |
| 4.3.4 财务风险 |
| 4.4 风险控制 |
| 5 启示与建议 |
| 5.1 A商业地产REITs成功的启示 |
| 5.1.1 香港REITs法律法规的健全和匹配 |
| 5.1.2 重组获取四处优质商业资产 |
| 5.2 A商业地产REITs成功的建议 |
| 5.2.1 建立有效的监督管理体系 |
| 5.2.2 建立健全完善的相关法律法规 |
| 5.2.3 开发商角度:正确把握国家政策 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
四、美国房地产投资信托基金(REITs)的发展与启示（论文参考文献）
- [1]国内数据中心REITs产品架构设计与模式选择研究[D]. 骆妍. 重庆工商大学, 2021(09)
- [2]基础设施REITs定价研究 ——以上海广朔实业ABN为例[D]. 屈雨薇. 重庆工商大学, 2021(09)
- [3]房地产投资信托法律制度研究[D]. 解雨璋. 烟台大学, 2021(12)
- [4]房地产投资信托基金法律问题研究[D]. 赵旭. 重庆工商大学, 2021(09)
- [5]苏宁云商房地产信托投资基金（REITs）运作模式案例研究[D]. 周颖. 湘潭大学, 2020(02)
- [6]公租房REITs的运作风险管理研究 ——以安居集团为例[D]. 熊隆凯. 暨南大学, 2020(04)
- [7]苏宁易购转型过程中实施REITs的绩效评价[D]. 杨春雷. 华东交通大学, 2020(01)
- [8]房地产投资信托基金的收益影响因素研究 ——基于新加坡REITs市场的分析[D]. 赵梦迪. 商务部国际贸易经济合作研究院, 2020(08)
- [9]阳光城REITs融资的动因及经济后果研究[D]. 张骕丽. 江西师范大学, 2020(12)
- [10]商业地产类REITs项目研究 ——以A商业地产项目为例[D]. 刘思利. 辽宁石油化工大学, 2020(05)
标签：投资论文; 房地产投资信托基金论文; 信托基金论文; 房地产金融论文; 融资风险论文;